Wissenswertes zur Verkehrswertermittlung

Beim Wert einer Immobilie spricht man vom Verkehrswert.  Was der Verkehrswert im Einzelnen ist, wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

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Wie eine Immobilienbewertung abzulaufen hat, ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Für die klassischen Fälle der Immobilienbewertung stehen danach im Großen und Ganzen drei Verfahren zur Auswahl:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Sachwertverfahren
  • das Ertragswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Das müssen Kaufpreise solcher Grundstücke sein, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Die Kaufpreise werden von mir beim Gutachterausschuss angefordert. Sind beim Gutachterausschuss – wie häufig – keine vergleichbaren Kaufpreise vorhanden, können bebaute Grundstücke auch mittels Vergleichsfaktoren bewertet werden. In der Regel scheidet das Vergleichswertverfahren dann aber aus. Können ausreichend Kaufpreise geliefert werden, führt das Vergleichswertverfahren direkt zum Verkehrswert. Es ist daher das primär anzuwendende Verfahren. Der Ablauf des Vergleichswertverfahrens ist in der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) geregelt.

Das Ertragswertverfahren findet bei Immobilien Anwendung, die unter Renditegesichtspunkten gebaut oder gekauft werden. Klassischer Fall ist das Mehrfamilienhaus oder aber auch die Eigentumswohnung. Betreiberimmobilien wie Hotels oder Bürogebäude können gleichfalls im Ertragswertverfahren bewertet werden.

Das Sachwertverfahren kommt dort zur Anwendung, wo es um die Bewertung von Immobilien geht, die vornehmlich der Eigennutzung diesen oder die vom Rechtsverkehr nach Baukosten eingeschätzt werden. Das ist bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern usw. der Fall. Außerdem wird das Sachwertverfahren gern zur Prüfung der Plausibilität von Vergleichswerten oder Ertragswerten herangezogen. Der Ablauf des Sachwertverfahrens ist in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) geregelt.