Bewertung von Erbbaurecht, Nießbrauch, Wohnungsrecht

Häufig sind Immobilien mit Belastungen versehen, die deren Wert teils drastisch schmälern. Auf der anderen Seite können Rechte an der Immobilie/ am Grundbesitz bestehen, die für den Begünstigten enorme Vorteile bieten. Diese können finanzieller Art sein oder dem Begünstigten ein großes Maß an Zukunftssicherheit bieten.

Es gibt vielfältige Rechte und Belastungen. In diesem Zusammenhang sind zu nennen:

  • Erbbaurecht
  • Nießbrauch
  • Wohnungsrecht
  • Wegerecht
  • Leibrenten
  • Nießbrauch
  • Dienstbarkeiten
  • Überbau
  • u. a.

Eine kurze Einführung zu einigen dieser Rechte und Belastungen finden Sie am Ende dieser Seite.

Die Immobilienbewertung Nickel stellt sowohl den Verkehrswert eines Rechtes als auch den belasteten Verkehrswert der Immobilie für Sie fest.

Ist Ihre Immobilie durch ein Recht (eines anderen) belastet, stellt sich für Sie zum Beispiel bei einer Verkaufsabsicht logischerweise die Frage:

was wäre die Immobilie ohne die Belastung wert und was ist sie durch die Belastung weniger wert?“

Da die Belastungen bei einem Kauf oft „mit dem Grundstück übergehen“ d. h. bestehen bleiben, wird ein Käufer natürlich nur einen Preis „abzüglich der Belastung“ zahlen. Mit einem fundierten Gutachten durch mich als freier Sachverständiger für Immobilienbewertung sind sie daher auf der rechtssicheren Seite wenn Sie wissen wollen, was Sie für Ihre Immobilie fordern können.

Möglicherweise wollen Sie aber auch wissen, was Ihr Recht wert ist, damit sie der Eigentümer der Immobilie auszahlen kann. Sie wollen wissen, was sie fordern können, wenn Sie auf Ihr Recht verzichten. Sprechen Sie mich an. Ich helfe Ihnen gerne.

Exkurs:

Referenzen Immobilienbewertung (» Alle Referenzen ansehen)

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Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches dem Inhaber die Befugnis gibt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Es ist also eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass ein Haus wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, auf dem es steht (§ 93 BGB). Bedeutet: grundsätzlich gehört dem Eigentümer des Grundstücks auch das Haus. Das Erbbaurecht wird üblicherweise für 99 Jahre bestellt. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann sowohl veräußert als auch vererbt werden.

Vorteil: Sie brauchen das Grundstück nicht zu kaufen und ersparen sich so die Zahlung eines beträchtlichen Kaufpreises auf einen Schlag. Statt dessen ist laufend eine Art Miete fällig, die als Erbbauzins nach Zeit und Höhe in das Erbbaugrundbuch eingetragen wird.

Nachteil: der Erbbauberechtigte kann sein Haus schwieriger verkaufen als ein Haus auf eigenem Grund und Boden. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen schlechtere Preise.

Nießbrauch: der Nießbrauch findet sich häufig dort, wo Eltern schon zu Lebzeiten ihre Immobilie an die Kinder übertragen. Im Zuge der sogenannten „vorweggenommenen Erbfolge“ geben Eltern ihre Wohnung oder ihr Haus schon vor ihrem Tod weiter. Die Eigentumsübertragung soll in den meisten Fällen jedoch lediglich pro Forma erfolgen, da die Eltern die Immobilie nach wie vor nutzen bzw. die Miete bekommen möchten und alles „bleiben soll, wie es ist“. In diesen Fällen wird regelmäßig ein Nießbrauchsrecht zugunsten der Eltern vereinbart. Das Nießbrauchsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Es gibt dem ursprünglichen Inhaber auch nach der Weitergabe das Recht, das Grundstück zu nutzen und die Vorteile, die es bringt, für sich zu behalten. Dies wird in den meisten Fällen die Miete sein, aber natürlich auch die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Das Nießbrauchsrecht ist auf Lebenszeit oder befristet möglich. Der Berechtigte kann darauf jederzeit verzichten.

Das Wohnungsrecht ist das Recht zum Bewohnen eines Hauses oder einer Eigentumswohnung unter Ausschluss des Eigentümers. Es entsteht durch Eintragung ins Grundbuch und ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit höchstpersönlich. Das bedeutet, dass es an eine bestimmte Person gebunden und nicht vererblich ist.

Eine Leibrente ist eine Zahlung (Rente) die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird. Ein Anwendungsfall für die Leibrente ist der Kauf eines Hauses. Der Kaufpreis wird bei Vereinbarung einer Leibrente nicht vollständig, sondern nur teilweise bezahlt (oder gar nicht). Der Käufer verpflichtet sich dann gegenüber dem Verkäufer, einen Teil des Kaufpreises sofort, und den Rest als monatliche Leibrente bis zum Tod des Verkäufers zu zahlen.