Niedrigerer gemeiner Wert – Anforderungen an Gutachten

Niedrigerer gemeiner Wert – Anforderungen an Gutachten

Ausführungen zu den Anforderungen an Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei der Bewertung des Grundbesitzes nach

  • § 145 Abs.3 Satz3, 146 Abs.7 BewG
  • 138 Abs. 4 BewG
  • § 167 Abs. 4, 198 BewG

Der Steuerpflichtige hat über die o. a. Rechtsnormen die Möglichkeit, im Rahmen der Bedarfsbewertung wirtschaftlicher Einheiten des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer gem. §§ 138 und 176 ff. BewG von den gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsmethoden abzuweichen und mit Hilfe eines fachgerecht erstellten Verkehrswertgutachtens die Höhe des gemeinen Werts, der unter dem Steuerwert liegt, nachzuweisen. Den Steuerpflichtigen trifft dabei die Nachweislast und nicht nur eine bloße Darlegungslast.

Regelmäßig ist als Nachweis ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich.

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Anforderungen

Grundsätzlich gelten für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften. Dies sind

  • die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
  • Sachwertrichtlinie
  • Vergleichswertrichtlinie

Nach Maßgabe dieser Vorschriften besteht insoweit die Möglichkeit, sämtliche wertbeeinflussende Umstände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich- rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte.

Mindestanforderungen an Gutachten

Verkehrswertgutachten müssen grundsätzlich

  • nachvollziehbar, begründet, vollständig und verständlich formuliert sein
  • systematisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert sein
  • in den Gedankengängen für den Laien nachvollziehbar und für den Fachmann nachprüfbar sein. Nachprüfbarkeit bedeutet, dass die das Gutachten tragenden Feststellungen und Schlussfolgerungen so dargestellt sind, dass sie von einem Fachmann ohne Schwierigkeiten als richtig oder falsch erkannt werden können
  • auf das Wesentliche beschränkt bleiben

Für die Anerkennung eines Gutachten muss dieses in jedem Fall nachvollziehbar sein. Dafür müssen u. a. Erfahrungswerte des Gutachters mit nachprüfbaren Vergleichswerten belegt und auf diese Weise auch für Dritte plausibel gemacht werden.

Formale Anforderungen an ein Gutachten

  • das Gutachten ist vollständig einschließlich aller Anlagen einzureichen
  • ein Lageplan mit Darstellung der bewerteten Liegenschaft muss vorhanden sein
  • eine farbige Fotodokumentation mit beschrifteten Innen- und Außenaufnahmen ist als Anlage enthalten
  • der Gutachter muss das Objekt persönlich besichtigt und das Gutachten unterschrieben haben

Inhaltliche Anforderungen an das Gutachten

  • das Gutachten entspricht den Grundsätzen der ImmoWertV (bindend) sowie den allgemeinen Grundsätzen, wie sie in der WertR, in Teilen ersetzt durch der Sachwert- und Vergleichswertrichtlinie, aufgestellt sind (nicht bindend)
  • Begründung der Wahl des Wertermittlungsverfahrens
  • Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit
  • eindeutige Angaben, welches Objekt Gegenstand der Bewertung ist und für welchen Stichtag die Bewertung durchgeführt wurde
  • nachvollziehbare Angabe/ Berechnungen zu Wohn- und Nutzflächen sowie ggf. zu Bruttogrundflächen und Bruttorauminhalten
  • Angaben zum Planungs- und Baurecht (ggf. Baulastenverzeichnis)
  • nachvollziehbare Begründung zu den genutzten Daten und Parametern zur Wertermittlung mit nachprüfbaren Quellenangaben (Liegenschaftszinssatz, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Gesamt- und Restnutzungsdauer, Marktanpassungsfaktoren)
  • Darstellung der tatsächlichen Miet- oder Pachtverhältnisse mit Begründung ggf. davon abweichender Wertansätze
  • nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z. B. müssen Baumängel und Bauschäden konkret benannt und ihr Umfang im Einzelnen dargestellt werden, wobei zu beachten ist, dass u. U. nicht die vollen Kosten zum Ansatz kommen dürfen)
  • ausführliche Beschreibung und nachvollziehbare Bewertung von weiteren wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (z. B. Rechte und Belastungen) mit entsprechenden Nachweisen
  • Beachtung der Modellkonformität (insbesondere im Sachwertverfahren)
  • Doppelberücksichtigungsverbot von wertrelevanten Umständen
  • Abweichungen vom Bodenrichtwert sind nachvollziehbar darzustellen und schlüssig zu begründen
  • Begründung der Nichtberücksichtigung wertbestimmender Merkmale und der Zugrundelegung eines vom tatsächlichen Zustand abweichenden Grundstückszustandes

Plausibilität

Die eingereichten Verkehrswertgutachten werden von den Bausachverständigen der Finanzverwaltung auf ihre Schlüssigkeit und Eignung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geprüft. Entscheidendes Kriterium ist dabei stets die lückenlose Nachvollziehbarkeit der erstellten Verkehrswertgutachten.