Sachwertfaktoren

By 28. September 2015 Immobilienbewertung

Sachwertfaktoren

Sachwertfaktoren sind ermittelte Marktanpassungsfaktoren des Sachwertverfahrens und bilden das Verhältnis zwischen Verkehrswert und vorläufigem Sachwert ab. Die Ermittlung der Sachwertfaktoren ist eine Aufgabe der Gutachterausschüsse. Sachverständige mit ausreichender Marktkenntnis können selbst Sachwertfaktoren ableiten.

Der (vorläufige) Sachwert eines Bewertungsobjekts muss am Ende der Wertermittlung (aber vor der Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale) mit einem geeigneten Sachwertfaktor multipliziert werden um den Verkehrswert (Marktwert) abzubilden. Das bedeutet nicht anderes, als dass der (zum Teil) mathematisch abgeleitete (vorläufige) Sachwert durch einen Korrekturfaktor an das tatsächliche Marktgeschehen  angepasst wird.

Oftmals weisen Sachwertfaktoren hohe Streuungen auf. In attraktiven Lagen, meist in Großstädten, sind Sachwertfaktoren > 1,5 keine Seltenheit. Gerade für Laien ist es dann oft unverständlich, dass der vorher detailliert ermittelte (vorläufige) Sachwert pauschal mit einem  Faktor multipliziert wird. Bei einem (vorläufigen) Sachwert von z. B. 1.000.000 € kommt man dann auf einen Verkehrswert von 1.500.000 €! Eine genaue Recherche und Begründung für den gewählten Sachwertfaktor ist daher für ein Verkehrswertgutachten unerlässlich. Sachverständige der Verkehrswertermittlung sollten den Sachwert daher möglichst mit Vergleichsdaten belegen. Dies kann bereits durch eine Marktrecherche über die führenden Portale im Internet oder möglichst durch die von den Gutachterausschüssen herausgegebenen Immobilienmarktberichte erfolgen.

Die rechtlichen Grundlagen der Sachwertfaktoren finden sich in den § 14 Abs. 1, 2 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) und in Nr. 5 und Anlage 5 der Sachwertrichtlinie.