Lexikon der Immobilienbewertung

By 1. April 2015 Immobilienbewertung

Lexikon der Immobilienbewertung

Abdichtungen

In der DIN 18195 sind die Anforderungen an Bauwerksabdichtungen zum Schutz gegen Feuchtigkeit und Wasser geregelt. Abdichtungen sollen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in Bauwerkskörper verhindern. Unterschieden werden vertikale und horizontale Abdichtungen. Vertikale Abdichtungen beziehen sich auf Maßnahmen an den Außenwänden. Horizontale Abdichtungen erfolgen durch Horizontalsperren oberhalb der Bodenplatten.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Erklärung, dass Räumlichkeiten baulich von fremden Wohnräumen getrennt sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang ins Freie oder in ein Treppenhaus besitzen.

Abgehängte Decke

Decke eines Raumes, die in einem Abstand unterhalb der eigentlichen konstruktiven Decke angebracht ist. Der Zwischenraum zwischen der konstruktiven und der abgehängten Decke kann zur Unterbringung von Haustechnik (z. B. Leitungen) genutzt werden.

Abrissverfügung

Wurde ein Haus oder der Anbau von einem Haus unrechtmäßig, also ohne eine Baugenehmigung vorlag, gebaut, kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde eine Abrissverfügung erlassen.

Abstandsfläche

Unter Abstandsfläche sind Freiflächen vor den Außenwänden von Gebäuden und Gebäudeteilen zu verstehen, um gesetzlich vorgeschriebene Abstände zu den Nachbargrenzen einzuhalten. Sie dienen Brandschutz, Beleuchtung mit Tageslicht, Lüftung, Schutz vor unzumutbarer Lärmbelästigung, nachbarlichem Intimfrieden.

Abzinsung

Eine Rechenoperation aus der Finanzmathematik, bei der der Wert einer zukünftigen Zahlung für einen Zeitpunkt, der vor dem der Zahlung liegt, berechnet wird. Häufig, aber nicht notwendigerweise, wird mittels Diskontierung der gegenwärtige Wert (Barwert) einer zukünftigen Zahlung ermittelt.

Alleineigentum / Sondereigentum

Unter Abstandsfläche sind Freiflächen vor den Außenwänden von Gebäuden und Gebäudeteilen zu verstehen, um gesetzlich vorgeschriebene Abstände zu den Nachbargrenzen einzuhalten. Sie dienen Brandschutz, Beleuchtung mit Tageslicht, Lüftung, Schutz vor unzumutbarer Lärmbelästigung, nachbarlichem Intimfrieden.

Allgemeines Wohngebiet

Dient dem Wohnen, aber nicht ausschließlich. Zur Regelbebauung gehören neben Wohngebäuden auch kleine Läden und Handwerksbetriebe, Kneipen und Gaststätten (vgl. § 4 BauNVO).

Alterswertminderung

Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise als gleichmäßige lineare Wertminderung auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gesamtgebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt.

Altlast

Bezeichnet einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers aufweist, wodurch die durch Rechtsnormen geschützte Mindestqualität nicht mehr gegeben ist.

Altlastenkataster

Das Altlastenkataster ist ein Register, das Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst. In der Regel werden Lage, Größe, Zustand der Standorte, Art, Menge und Beschaffenheit der Abfälle, die Art des früheren Betriebs, frühere, bestehende und geplante Nutzungen der Altlasten, Personen, die früher oder heute Eigentümer oder Besitzer waren vermerkt.

Anfangswert

Bodenwert, der sich in einem Sanierungsgebiet für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.

Anschlussfugen

Entstehen, wenn zwei unterschiedliche Bauteile aufeinander treffen und der gebildete Spalt geschlossen werden soll. Die bekanntesten Anschlussfugen findet man im Sanitärbereich (z. B. zwischen Wand und Duschwanne).

Arbeitsfugen

Sind arbeitsbedingte Trennflächen zwischen Bauwerken oder Bauteilen. Sie entstehen beispielsweise im Betonbau beim Betonieren in mehreren, zeitlich aufeinander folgenden Abschnitten.

Asbest

Bei Asbest handelt es sich um eine nicht brennbare, faserige und silikatische Mineralfaser. Sie wurde früher im Bauwesen aufgrund ihrer Eigenschaften sehr häufig eingesetzt. Bevorzugte Einsatzgebiete war dabei die Herstellung von Isolierungen, Dämmungen Pappen, Zementplatten oder Eternitplatten. Asbest ist krebserregend.

Arrondierungsfläche

Eine Arrondierungsfläche ist eine ein Gesamtanwesen schließende oder abschließende Fläche. Die Gesamtliegenschaft ist arrondiert, wenn eine geschlossene Einheit aller Flächen vorhanden ist. Dieser Begriff spielt meist in der Landwirtschaft eine entscheidende Rolle, da Landwirte bestrebt sind, eine möglichst zusammenhängend bewirtschaftbare Betriebsfläche zu erhalten. Eine arrondierte Hofstelle ist letztlich auch mehr wert, als ein Betrieb, der über viele Splitterflächen verfügt.

Art der baulichen Nutzung

Durch die Festsetzung eines Baugebietes im Bebauungsplan werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO). Im unbeplanten Innenbereich ergibt sich die zulässige Art der baulichen Nutzung aus der Eigenart der näheren Umgebung. Die Baunutzungsverordnung kennt 4 unterschiedliche Bauflächen, die sich wiederum in 11 unterschiedliche Baugebiete aufgliedern. Die Bauflächen werden in § 1, die Baugebiete in den §§ 2-11 beschrieben.

Aufteilungsplan

Wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hier werden zeichnerisch Lage und Größe der einzelnen Positionen Sondereigentum festgelegt (Gewerbe-, Wohn- und Kellerräume sowie beispielsweise Garagen).

Aufzinsung

Bei ihr wird der Wert den eine Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt hat ermittelt.

Ausgleichsflächen

Ein nicht vermeidbarer Eingriff, wie er durch die Ausweisung von Baugebieten im Rahmen der Bauleitplanung, durch den Straßen- oder Leitungsbau oder durch viele sonstige Vorhaben entsteht, macht einen Ausgleich erforderlich. Dementsprechend müssen auf anderen Flächen landschaftspflegerische und der Natur dienliche Maßnahmen durchgeführt werden, um die ökologische Qualität dieser Flächen deutlich zu steigern. Die somit ökologisch höherwertigen Flächen sollen die Eingriffe in Natur und Landschaft „ausgleichen“ und sind dauerhaft zu sichern und zu erhalten. Beispiele sind Streuobstwiesen oder Fischtreppen.

Außenanlagen (§ 21 ImmoWertV)

Sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen. Dazu gehören Einfriedungen, befestigte Flächen, Ver- und Entsorgungsanlagen (zwischen Haus und Grundstücksgrenze) und nicht bauliche Anlagen (z.B.: Gartenanlagen, Gartenteich).

Außenbereich

Der Teil eines Gemeindegebietes, der weder innerhalb bebauter Ortsteile liegt noch im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, wird nach dem Baugesetz als Außenbereich bezeichnet. Allerdings können auch unbebaute Bereiche innerhalb bebauter Gebiete zum Außenbereich zählen, sofern diese den Bebauungszusammenhang unterbrechen.

Barwert

Der Barwert ist der Wert, den zukünftige Zahlungen in der Gegenwart besitzen. Er wird durch Abzinsung der zukünftigen Zahlungen und anschließendes Summieren ermittelt.

Bauabnahme

Zu unterscheiden sind die behördliche (Bauaufsichtsamt) und die private (durch Bauherr) Abnahme von Bauleistungen. Dabei soll festgestellt werden, ob alle vertraglichen Leistungen vollständig, mangelfrei und in Übereinstimmung mit der Leistungsbeschreibung erbracht worden sind. Wichtige Folge sind (soweit nichts anderes im Protokoll aufgenommen wird), dass sich nach Bauabnahme ein Anspruch auf Gewährleistung auf Schadensersatz reduziert, vereinbarte Vertragsstrafen erlöschen, die Schlusszahlung fällig wird, sich die Beweislastverteilung umkehrt und die Gefahr für den zufälligen Untergang des Bauwerks vom Unternehmer auf den Bauherrn übergeht.

Bauantrag

Ein Bauantrag ist zu stellen, wenn man an seinem Haus mehr oder weniger umfangreiche Veränderungen vornehmen möchte, die die Statik des Hauses betreffen könnten. Mit dem Bauantrag holt der Bauherr eine Baugenehmigung für sein Bauvorhaben ein.

Baubeschreibung

Es werden unter anderem die am Bau verwendeten Materialien, Bauweise und die Ausstattung beschrieben.

Bauen im Bestand

Bezeichnet Baumaßnahmen aller Art an bestehenden Gebäuden. Es kann sich um eine energetische Sanierung, um eine Umnutzung, um An- und Ausbau, um Modernisierung oder auch um Revitalisierungsmaßnahmen handeln. Auch die Substanz erhaltende Baumaßnahmen an Baudenkmälern sind unter den Oberbegriff des Bauens im Bestand einzuordnen. Ein besonderer Akzent des Bauens im Bestand ist die geforderte Nachhaltigkeit und die damit verbundene Werthaltigkeit.

Bauerwartungsland

Zum einen Land, dessen Bebaubarkeit in Zukunft mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, zum Beispiel wegen der Nähe einer Stadt oder Gemeinde oder weil in der Nähe bereits erschlossene Gebiete liegen (subjektives Bauerwartungsland), zum anderen Land von dessen Bebaubarkeit in naher Zukunft auszugehen ist, da es im gemeindlichen Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt wurde (objektives Bauerwartungsland).

Baufenster

Ein im Bebauungsplan festgelegter, Teil auf einem Grundstück. Das Bauwerk muss sich innerhalb dieses Baufensters befinden. Die Begrenzung des Baufensters kann mittels Baugrenze oder Baulinie definiert werden.

Bauflächen

Bauflächen werden im Flächennutzungsplan nach der vorgesehenen allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt. Unterschieden wird dabei zwischen Wohnbauflächen (W), gemischten Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Auf der Grundlage dieser Darstellungen werden in den Bebauungsplänen die verschiedenen Baugebiete festgesetzt. Aus Wohnbauflächen können Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und besondere Wohngebiete entwickelt werden. Die Darstellung gemischter Bauflächen ist Grundlage entweder für Dorfgebiete, für Mischgebiete oder Kerngebiete. Aus gewerblichen Bauflächen können Gewerbegebiete und Industriegebiete entwickelt werden. Bei den Sonderbauflächen gibt es Abzweigungen in Richtung Sondergebiete, die der Erholung dienen und die besonders wichtigen sonstigen Sondergebiete (Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren, für Messen und Ausstellungen, für Hochschulen, Kliniken, Hafenanlagen usw.) Die Charakterisierung der Baugebiete erfolgt in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Baugebiet

Die Baunutzungsverordnung unterscheidet nach der Art der baulich zulässigen Nutzung elf Gebiete (Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete u. a.)

Baugenehmigung

Bevor mit einem Bau begonnen werden kann, muss das jeweilige Vorhaben genehmigt beziehungsweise genehmigungsfähig sein. Die Baugenehmigung wird von der Kreisverwaltungs- oder Baurechtsbehörde erteilt. Eine Baugenehmigung muss erteilt werden, wenn einem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Baugrenzen

Eine Baugrenze begrenzt auf einem Bebauungsplan zeichnerisch die zu bebauende Fläche.

Baugrunduntersuchung

Bei der Baugrunduntersuchung wird die Beschaffenheit des Bodens geprüft. Die Tragfähigkeit des Bodens wird in aller Regel anhand von geologischen Karten und durch Probebohrungen festgestellt. Erst nach Abschluss der Baugrunduntersuchung kann das Fundament sachgerecht erstellt werden. Grundwasserstände ergeben sich aus hydrographischen Karten.

Bauland

Räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, für den die nach dem Baurecht für eine Bebauung erforderlichen rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Baulast

Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die den Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis bei den Bauämtern geführt, sie werden nicht im Grundbuch verzeichnet. Eine Baulast kann wieder gelöscht werden. Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.

Baulastenverzeichnis

Register, in dem von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde die Baulasten eingetragen werden. Die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen.

Bauleitplanung

Planungsinstrument zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung einer Gemeinde. Sie wird zweistufig vollzogen. Zunächst wird in der vorbereitenden Bauleitplanung ein Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt (§§ 5-7 BauGB). In der verbindlichen Bauleitplanung werden sodann Bebauungspläne für räumliche Teilbereiche des Gemeindegebiets aufgestellt (§§ 8-10 BauGB).

Bauliche Anlagen

Mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.

Baulinie

Ist eine Baulinie im Bebauungsplan festgesetzt, muss entlang dieser Linie gebaut werden.

Baumängel

Mit Baumängeln werden Fehler bezeichnet, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften – z.B. durch ungünstige Ausführung oder Planung.

Baunebenkosten

Zu den anteiligen Herstellungskosten gehören auch die anteiligen Baunebenkosten (BNK), welche als ”Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung” definiert sind.

Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Bauordnungsrecht

Teilbereich des öffentlichen Baurechts und wird von den Bundesländern insbesondere in den Landesbauordnungen geregelt. Es befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an die Bauvorhaben und regelt in erster Linie die Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Zusätzlich werden die formellen Anforderungen geregelt wie z. B. der Ablauf des Genehmigungsverfahrens.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht soll die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit festlegen. Zielsetzung ist die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung; zentrales Element hierfür ist die Bauleitplanung. Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Es regelt im allgemeinen Städtebaurecht umfassend die gemeindlichen Kompetenzen und Aufgaben im Zusammenhang mit der Bauleitplanung, die Instrumente zu deren Sicherung, die Rechtsgrundlagen der baulichen Nutzung des Bodens, die Bodenordnung und Erschließung sowie die Enteignung. Gegenstand des Besonderen Städtebaurechts sind Vorschriften über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Vorschriften zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt, über die Erhaltungssatzung und städtebaulichen Gebote und die im Zusammenhang mit solchen Maßnahmen erforderliche soziale Abfederung (Sozialplan) und die notwendige Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen im Zuge solcher Maßnahmen.

Baupreisindex

Zeigt die Entwicklung der Baupreise mit Bezug auf ein Basisjahr. Er wird vierteljährlich vom Statistischen Bundesamt nach Erhebungen in der Bauwirtschaft seitens der Landesämter veröffentlicht und gibt die langfristige Entwicklung der Preise für bestimmte Bauleistungen wieder.

Baureifes Land

Fläche, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

Bauschäden

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.

Baustoffklasse

Baustoffe und Bauteile werden in Baustoffklassen eingeteilt. Diese geben Auskunft darüber, wie leicht entzündlich der jeweilige Baustoff ist. Die Baustoffklasse muss auf dem Etikett des Baustoffs angegeben sein. Von der Kennzeichnungspflicht ausgenommen sind Baustoffe, deren Brandverhalten allgemein bekannt ist, z. B. Lehm, Kies, Sand, Zement. Diese Materialien sind in DIN 4102 Teil 4 aufgeführt. Die Einteilung in Baustoffklassen findet sich in der DIN 4102 Teil 1. Dort werden die Baustoffe zunächst grob in nicht brennbare (Baustoffklasse A) und brennbare (Baustoffklasse B) eingeteilt.

Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage ist auf die Erteilung eines Bauvorbescheides gerichtet. Will der Bauherr sicher gehen, dass seine Pläne über das Bauvorhaben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu muss er eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid von der Baubehörde entschiedenen Punkte für den Zeitraum von 3 Jahren verbindlich.

Bauvorbescheid

Eine vorgezogene verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über Teilfragen der Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem öffentlichen Baurecht.

Bauvorhaben

Ist das Vorhaben, eine bauliche Anlage (Bauwerk) zu errichten oder zu ändern. Bauvorhaben sind im Regelfall genehmigungs- oder zumindest anzeigepflichtig.

Bauweise

Stellung der Gebäude in Bezug zu den seitlichen Grundstücksgrenzen.

Bebauungsplan

Es handelt es sich im Gegensatz zum Flächennutzungsplan um einen rechtsverbindlichen Bauleitplan. Er dient der städtebaulichen Entwicklung, und muss sich nach den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung richten (Wohnbedürfnisse, Eigentumsbildung, Belange der Wirtschaft etc.). Planungsträger sind die Städte und Gemeinden. Unterschieden wird nach qualifizierten Plänen (das heißt, im Plan müssen nach § 30 Baugesetzbuch mindestens enthalten sein und nicht qualifizierten Plänen, also solchen, die vorstehenden Anforderungen nicht genügen. Bei letzterem sind die Festsetzungen des Planes gleichwohl maßgeblich, jedoch richten sich nicht näher bestimmte Details nach § 34 BauGB.

Bebauungszusammenhang

Erfordert eine tatsächlich aufeinander folgende, d. h. zusammenhängende Bebauung.

Begünstigtes Agrarland

Das ist eine Fläche, die land- und forstwirtschaftlich genutzt wird, sich aber wegen ihrer Lage oder ihrer Nähe zu Siedlungsgebieten für eine andere Nutzung eignet. Dafür ist notwendig, dass eine entsprechende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit die Entwicklung zu einem Bauerwartungsland ausgeschlossen ist. Es handelt damit nicht um eine Vorstufe von Bauerwartungsland.

Beleihungsgrenze

Wert, bis zu dem das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden darf.

Beleihungswert

Beleihungswert ist der Wert, der dem Grundstück unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände von der Bank beigemessen wird. Gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 4 Kreditwesengesetz i. V. m. §11 Abs. 2 und 12 Hypothekenbankgesetz darf der Beleihungswert in keinem Fall den durch sorgfältige Ermittlung festgesetzten Verkehrswert übersteigen.

Beleihungswertverordnung

Die Beleihungswertermittlungsverordnung legt für alle Kreditinstitute, die Pfandbriefe ausgeben vereinheitlichte Anforderungen für die Ermittlung des Beleihungswertes fest. Gegenstand der Beleihungswertermittlung sind das Grundstück, grundstücksgleiche Rechte oder vergleichbare Rechte einer ausländischen Rechtsordnung, die mit einem Grundpfandrecht belastet sind oder belastet werden sollen. Wertermittlungsmethoden sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sind bestimmte Regeln einzuhalten. Der Beleihungswert muss über ein Gutachten ermittelt werden. Der hierfür beauftragte Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dies wird unterstellt, wenn er von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden ist.

Besondere Einrichtungen

Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Wert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten (anteiligen) Herstellungswert (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Zustandsmerkmale eines Bewertungsobjektes wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren erheblich abweichende Erträge. Sie können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden.

Bestandsschutz

Bestandsschutz im Baurecht bezeichnet den rechtlichen Schutz für bauliche Anlagen gegenüber nachträglichen staatlichen Anforderungen. Eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage bleibt somit auch dann baurechtmäßig, wenn sich die gesetzlichen Vorschriften nachträglich ändern.