FAQ – Häufig gestellte Fragen rund um die Immobilienbewertung
Was versteht man unter Verkehrswert?
§ 194 BauGB enthält die Legaldefinition des Begriffs „Verkehrswert“: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Wie berechne ich den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie setzt sich aus dem Wert der Immobilie, dem Wert der Außenanlagen und dem Wert des Bodens zusammen. In Deutschland stehen für die Bewertung grundsätzlich das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV), das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39) zur Verfügung. Unter Berücksichtigung der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten ist das jeweilige Verfahren nach der Art des Wertermittlungsobjekts zu wählen. Sofern genügend Daten zur Verfügung stehen, ist vorrangig das Vergleichswertverfahren heranzuziehen, da es in der Regel den Wert am besten abbilden kann. Vereinfacht dargestellt kommt das Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien und das Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten zur Anwendung.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die erheblich von den üblichen abweichen, insbesondere Baumängel oder Bauschäden, besondere Ertragsverhältnisse, eine wirtschaftliche Überalterung, Bodenverunreinigungen oder Bodenschätze.
Was ist die Gesamtnutzungsdauer bei der Immobilienbewertung?
Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann.
Was versteht man unter Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer sind die Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich grundsätzlich aus der Differenz der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am Wertermittlungsstichtag.
Was ist der Wertermittlungsstichtag beim Wertgutachten?
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.
Was ist der Qualitätsstichtag beim Verkehrswertgutachten?
Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Grundsätzlich sind der Qualitätsstichtag und der Wertermittlungsstichtag identisch. Etwas anderes ist dann der Fall, wenn für den Grundstückszustand ein anderer Zeitpunkt aus rechtlichen oder sonstigen Gründen maßgebend ist.
Was ist eine Baulast?
Inhalt des Toggles hier reinEine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die den Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis bei den Bauämtern geführt, sie werden nicht im Grundbuch verzeichnet. Eine Baulast kann wieder gelöscht werden. Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.
Was ist baureifes Land?
Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
Was versteht man unter Beleihungswert?
Beleihungswert ist der Wert, der dem Grundstück unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände von der Bank beigemessen wird. Der Beleihungswert darf in keinem Fall den durch sorgfältige Ermittlung festgesetzten Verkehrswert übersteigen
Was ist ein Wohnungsrecht?
Ein Wohnungsrecht ist das subjektive Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen
Was ist ein Wegerecht?
Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges/ der Durchfahrt zu nutzen. Das Recht kann auf unterschiedliche Weise begründet werden: privatrechtlich durch schuldrechtliche Vereinbarung (Vertrag) oder durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit sowie öffentlich-rechtlich durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Baulast.
Veröffentlicht von Lars Nickel
Lars Nickel ist
- zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke der TAS (FH – Technische Akademie Südwest e.V. Kaiserslautern)
- Diplom Wirtschaftsingenieur (Weiterbildungsstudiengang Grundstücksbewertung)
- Rechtsanwalt – zugelassen von der Hanseatischen Rechtsanwaltskammer
Dank seiner langjährigen Erfahrung als Sachverständiger, Ingenieur und Rechtsanwalt steht Lars Nickel seinen Kundinnen und Kunden bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien Immobilien in Niedersachsen, Hamburg und Schleswig-Holstein und Sylt fachkundig für die Immobilienbewertung und Wertgutachten zur Seite.