Denkmalschutz versus Liquidation

Sachwertfaktoren

Sachwertfaktoren

Sachwertfaktoren sind ermittelte Marktanpassungsfaktoren des Sachwertverfahrens und bilden das Verhältnis zwischen Verkehrswert und vorläufigem Sachwert ab. Die Ermittlung der Sachwertfaktoren ist eine Aufgabe der Gutachterausschüsse. Sachverständige mit ausreichender Marktkenntnis können selbst Sachwertfaktoren ableiten.

Der (vorläufige) Sachwert eines Bewertungsobjekts muss am Ende der Wertermittlung (aber vor der Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale) mit einem geeigneten Sachwertfaktor multipliziert werden um den Verkehrswert (Marktwert) abzubilden. Das bedeutet nicht anderes, als dass der (zum Teil) mathematisch abgeleitete (vorläufige) Sachwert durch einen Korrekturfaktor an das tatsächliche Marktgeschehen  angepasst wird.

Oftmals weisen Sachwertfaktoren hohe Streuungen auf. In attraktiven Lagen, meist in Großstädten, sind Sachwertfaktoren > 1,5 keine Seltenheit. Gerade für Laien ist es dann oft unverständlich, dass der vorher detailliert ermittelte (vorläufige) Sachwert pauschal mit einem  Faktor multipliziert wird. Bei einem (vorläufigen) Sachwert von z. B. 1.000.000 € kommt man dann auf einen Verkehrswert von 1.500.000 €! Eine genaue Recherche und Begründung für den gewählten Sachwertfaktor ist daher für ein Verkehrswertgutachten unerlässlich. Sachverständige der Verkehrswertermittlung sollten den Sachwert daher möglichst mit Vergleichsdaten belegen. Dies kann bereits durch eine Marktrecherche über die führenden Portale im Internet oder möglichst durch die von den Gutachterausschüssen herausgegebenen Immobilienmarktberichte erfolgen.

Die rechtlichen Grundlagen der Sachwertfaktoren finden sich in den § 14 Abs. 1, 2 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) und in Nr. 5 und Anlage 5 der Sachwertrichtlinie.

Städtebauliche Sanierung: Ablauf und Instrumentarien

Städtebauliche Sanierung: Ablauf und Instrumentarien

Hier haben Sie die Möglichkeit zum download von Erläuterungen zum Ablauf und zu den bodenrechtlichen Instrumentarien der städtebaulichen Sanierung:

Energieeinsparverordnung (EnEV) – Erläuterungen

Energieeinsparverordnung (EnEV) – Erläuterungen

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt für fast alle Gebäude die beheizt oder klimatisiert werden.

Auf Gebäude entfallen knapp 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland. Die Einsparung von Energie in diesem Bereich bietet daher ein enormes Potenzial, um die Abhängigkeit Deutschlands von Energieimporten zu verringern und die Klimaschutzziele zu erreichen. Die energetischen Anforderungen an Gebäude sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Die EnEV gilt für fast alle Gebäude die beheizt oder klimatisiert werden; ihre Vorgaben beziehen sich neben der Heizungs- und Klimatechnik vor allem auf den Wärmedämmstandard des Gebäudes. Die EnEV trägt somit auch wesentlich dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und die Heizkosten zu reduzieren.

Die derzeitige Fassung der EnEV ist am 1. Mai 2014 in Kraft getreten. Gegenüber der früheren Fassung aus dem Jahr 2009 wurden insbesondere die Regelungen zum Energieausweis verändert; außerdem werden ab 2016 die energetischen Anforderungen an Neubauten  erhöht und an den aktuellen Stand der Technik angepasst.

Neubau

In der Verordnung nimmt der Neubau den größten Teil ein. Sie zielt darauf ab, den Primärenergiebedarf zur Gebäudebeheizung und Warmwasserbereitung zu reduzieren. Die Betrachtung der Primärenergie bezieht zum einen die Endenergie mit ein, also die Energiemenge, die ins Haus geliefert wird. Zum anderen wird darin aber auch berücksichtigt, welcher Energieträger verwendet wird und welche Auswirkungen auf die Umwelt damit verbunden sind. Die Nutzung regenerativer Energien, zum Beispiel durch Solarkollektoren, bringt bei der Bilanzierung Vorteile gegenüber Öl, Gas oder Strom. Bei der Ermittlung der Energiebilanz werden neben der Raumheizung und -kühlung auch Warmwasserbereitung, Lüftungsanlagen sowie die insgesamt für den Anlagenbetrieb benötigte elektrische Hilfsenergie für Pumpen, Brenner und Regler berücksichtigt.

Weitere Festlegungen betreffen die Luftdichtheit des Gebäudes und die Reduzierung von Wärmebrücken. Ein neues Wohngebäude, das die Mindeststandards der aktuellen EnEV gerade noch einhält, benötigt zur Beheizung und Bereitung von Warmwasser rund 60 bis 70 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter und Jahr – das entspricht bei einem Einfamilienhaus jährlich rund 750 Liter Öl.

Ab dem Jahr 2016 gelten für Neubauten um 25 Prozent höhere energetische Anforderungen als bisher. Diese können etwa durch die Nutzung erneuerbarer Energien erfüllt werden. Gleichzeitig steigt der Dämmstandard um durchschnittlich 20 Prozent. Die erhöhten Anforderungen sind ein Schritt hin zum so genannten “Niedrigstenergiegebäude”, das ab dem Jahr 2021 europaweit als Neubaustandard gelten soll. Niedrigstenergiehäuser zeichnen sich durch eine sehr gute Gesamtenergieeffizienz aus, das heißt, sie benötigen nur noch sehr wenig Energie, die wiederum möglichst regenerativ erzeugt wird.

Weitere Energiestandards sind die so genannten “KfW-Energieeffizienzhäuser”. Sie werden durch die Förderprogramme des Bundes definiert und über die KfW-Förderbank mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten unterstützt. Die dem Begriff KfW-Effizienzhaus angehängte Zahl gibt den Primärenergiebedarf des Gebäudes als prozentualen Anteil zu einem vergleichbaren Neubau nach EnEV-Standard an. Dabei gilt: Je kleiner die Zahl, desto besser die Energieeffizienz und desto höher die KfW-Förderung. Im Neubau ist derzeit eine Förderung für die KfW-Effizienzhaus-Standards 70, 55 oder 40 möglich. Dabei entspricht das KfW-Effizienzhaus 55 in etwa einem sogenannten “Drei Liter-Haus”; das KfW-Effizienzhaus 40 ist vergleichbar mit dem Passivhaus.

Nachrüstung und Sanierung

Bei der weitaus größeren Zahl bestehender Gebäude, die den bundesweiten Energiebedarf auf Jahrzehnte viel stärker bestimmen als Neubauten, gibt es einerseits einige Austausch- und Nachrüstpflichten. Diese müssen grundsätzlich zu einem bestimmten Termin erfüllt werden. Andererseits bestehen so genannte “bedingte Anforderungen”, die nur zu beachten sind, wenn das Gebäude ohnehin modernisiert wird.

Austausch- und Nachrüstverpflichtungen

Diese Vorgaben gelten für alle Mehrfamilienhäuser unabhängig von einer Sanierung. Ein- und Zweifamilienhäuser sind davon ausgenommen, wenn der Eigentümer bereits seit Anfang 2002 selbst im Gebäude wohnt. Wurde das Gebäude allerdings in der Zwischenzeit verkauft, muss der neue Eigentümer die Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

  • Öl- und Gas-Standardheizkessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut worden sind, dürfen nicht mehr betrieben und müssen ausgetauscht werden. Ab 2015 gilt dies darüber hinaus für Kessel, die älter als 30 Jahre sind. Zunächst sind dann also vor 1985 eingebaute Geräte betroffen. Die Austauschpflicht gilt jedoch nur für Konstanttemperaturkessel üblicher Größe, nicht aber für Brennwert- oder Niedertemperaturanlagen mit einem besonders hohen Wirkungsgrad
  • Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden
  • Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen so genannten “Mindestwärmeschutz” aufweisen. Bei Holzbalkendecken genügt es, die Hohlräume mit Dämmstoff zu füllen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht ‒ also zum Beispiel für Spitzböden, aber auch für nicht ausgebaute Aufenthalts- oder Trockenräume. Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach gedämmt werden.

Zu den Austauschpflichten bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als fünf Wohnungen zählte vorübergehend auch das Verbot von Nachtstromspeicherheizungen. Dieses mit der EnEV 2009 eingeführte Verbot wurde im Juli 2013 jedoch wieder außer Kraft gesetzt. Derartige Heizsysteme dürfen somit weiterhin unbegrenzt betrieben werden. Da Strom jedoch der mit Abstand teuerste Energieträger ist, lohnt es sich, bei einer geplanten Modernisierung des Gebäudes über Alternativen nachzudenken.

Anforderungen bei Erneuerung oder Modernisierung

Sie regeln Mindeststandards, wenn Bauteile ohnehin verändert oder modernisiert werden sollen, beispielsweise wenn der Putz einer Fassade erneuert wird oder die Fenster ausgetauscht werden. Soll das Haus nur neu gestrichen werden, greift die EnEV nicht. Doch auch dann ist es sinnvoll, die Malerarbeiten mit einer Dämmung der Fassade zu verknüpfen, wenn ohnehin schon ein Gerüst aufgestellt wird. Bei der Erneuerung von Bestandsbauten gibt es zwei Möglichkeiten, die EnEV-Anforderungen zu erfüllen:

  • Bei umfassenden Modernisierungen wird eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Der Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf bis zu 40 Prozent höher sein als der eines entsprechenden Neubaus. Wenn die Neubauanforderungen ab 2016 um 25 Prozent steigen, ist ein bis zu 65 Prozent höherer Energiebedarf zulässig
  • Erfolgen nur einzelne Sanierungen (zum Beispiel Dämmung der Fassade) oder werden lediglich Bauteile erneuert (etwa Austausch der Fenster), gibt die EnEV bestimmte Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor. Die Werte haben sich mit Inkrafttreten der EnEV 2014 im Vergleich zur früheren Fassung nicht verändert. Lediglich für Haustüren und andere Außentüren wurden die energetischen Anforderungen etwas verschärft, wobei moderne Türen diese Vorgaben ohnehin schon längst erfüllen. Außerdem wurden die Anforderungen an einzelne Dämmstoffe neu geregelt, was es nun erleichtert, bei einer Sanierung Materialien aus nachwachsenden Rohstoffen einzusetzen

Weitere Regelungen und Vorschriften

  • Energieausweis: Seit 1. Juli 2009 ist für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die vermietet oder verkauft werden sollen, zwingend vorgeschrieben, einen Energieausweis zu erstellen. Er ermöglicht potentiellen Mietern und Käufern einen Einblick in die energetische Qualität und damit auch in den Wohnkomfort der neuen Immobilie und hilft, die künftigen Energiekosten abzuschätzen. Der Energieausweis muss dem Interessenten spätestens zum Besichtigungstermin unaufgefordert gezeigt werden. Bestandsmieter haben dagegen kein Recht auf eine Einsichtnahme
  • Klimaanlagen: Klimaanlagen müssen regelmäßig geprüft werden. Die Inspektion dürfen nur fachkundige Personen ausführen. Diese haben dem Betreiber eine Bescheinigung mit den Ergebnissen der Überprüfung auszustellen, die den zuständigen Behörden auf Verlangen vorgezeigt werden muss. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein. Bestehende Anlagen sind, wenn sie auch zur Luftentfeuchtung oder Luftbefeuchtung bestimmt sind, mit elektronischen Steuerungseinrichtungen nachzurüsten
  • Kontrolle durch Sachverständige und Schornsteinfeger: Bei baulichen Änderungen bestehender Gebäude, die die Einhaltung der EnEV erfordern, muss sich der Bauherr die Einhaltung der Anforderungen von einem Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen. Bei genehmigungsfreien Vorhaben erfolgt die Bestätigung durch das jeweilige Fachunternehmen (Unternehmererklärung). Die Bescheinigung ist vom Gebäudeeigentümer mindestens fünf Jahre lang aufzubewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzuzeigen. Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger überprüfen im Rahmen der Feuerstättenschau, ob alte Heizkessel ausgetauscht und die Rohrleitungen gedämmt wurden und ob die heizungstechnischen Anlagen der EnEV entsprechen. Bei Verstößen setzt der Schornsteinfeger dem Gebäudeeigentümer eine Frist, um den Auflagen nachzukommen. Lässt der Eigentümer die Frist verstreichen, wird die zuständige Behörde informiert. Verstöße gegen die EnEV können von den Behörden als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld belegt werden. Als Ordnungswidrigkeit gilt beispielsweise, wenn die Anforderungen an die energetischen Eigenschaften im Neubau oder bei der Sanierung nicht eingehalten, Energieausweise nicht vorgelegt oder Klimaanlagen nicht überprüft werden.

Niedrigerer gemeiner Wert – Anforderungen an Gutachten

Niedrigerer gemeiner Wert – Anforderungen an Gutachten

Ausführungen zu den Anforderungen an Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei der Bewertung des Grundbesitzes nach

  • § 145 Abs.3 Satz3, 146 Abs.7 BewG
  • 138 Abs. 4 BewG
  • § 167 Abs. 4, 198 BewG

Der Steuerpflichtige hat über die o. a. Rechtsnormen die Möglichkeit, im Rahmen der Bedarfsbewertung wirtschaftlicher Einheiten des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer gem. §§ 138 und 176 ff. BewG von den gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsmethoden abzuweichen und mit Hilfe eines fachgerecht erstellten Verkehrswertgutachtens die Höhe des gemeinen Werts, der unter dem Steuerwert liegt, nachzuweisen. Den Steuerpflichtigen trifft dabei die Nachweislast und nicht nur eine bloße Darlegungslast.

Regelmäßig ist als Nachweis ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich.

Referenzen Immobilienbewertung (» Alle Referenzen ansehen)

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Anforderungen

Grundsätzlich gelten für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften. Dies sind

  • die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
  • Sachwertrichtlinie
  • Vergleichswertrichtlinie

Nach Maßgabe dieser Vorschriften besteht insoweit die Möglichkeit, sämtliche wertbeeinflussende Umstände zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von Grundstücken zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich- rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte.

Mindestanforderungen an Gutachten

Verkehrswertgutachten müssen grundsätzlich

  • nachvollziehbar, begründet, vollständig und verständlich formuliert sein
  • systematisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert sein
  • in den Gedankengängen für den Laien nachvollziehbar und für den Fachmann nachprüfbar sein. Nachprüfbarkeit bedeutet, dass die das Gutachten tragenden Feststellungen und Schlussfolgerungen so dargestellt sind, dass sie von einem Fachmann ohne Schwierigkeiten als richtig oder falsch erkannt werden können
  • auf das Wesentliche beschränkt bleiben

Für die Anerkennung eines Gutachten muss dieses in jedem Fall nachvollziehbar sein. Dafür müssen u. a. Erfahrungswerte des Gutachters mit nachprüfbaren Vergleichswerten belegt und auf diese Weise auch für Dritte plausibel gemacht werden.

Formale Anforderungen an ein Gutachten

  • das Gutachten ist vollständig einschließlich aller Anlagen einzureichen
  • ein Lageplan mit Darstellung der bewerteten Liegenschaft muss vorhanden sein
  • eine farbige Fotodokumentation mit beschrifteten Innen- und Außenaufnahmen ist als Anlage enthalten
  • der Gutachter muss das Objekt persönlich besichtigt und das Gutachten unterschrieben haben

Inhaltliche Anforderungen an das Gutachten

  • das Gutachten entspricht den Grundsätzen der ImmoWertV (bindend) sowie den allgemeinen Grundsätzen, wie sie in der WertR, in Teilen ersetzt durch der Sachwert- und Vergleichswertrichtlinie, aufgestellt sind (nicht bindend)
  • Begründung der Wahl des Wertermittlungsverfahrens
  • Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit
  • eindeutige Angaben, welches Objekt Gegenstand der Bewertung ist und für welchen Stichtag die Bewertung durchgeführt wurde
  • nachvollziehbare Angabe/ Berechnungen zu Wohn- und Nutzflächen sowie ggf. zu Bruttogrundflächen und Bruttorauminhalten
  • Angaben zum Planungs- und Baurecht (ggf. Baulastenverzeichnis)
  • nachvollziehbare Begründung zu den genutzten Daten und Parametern zur Wertermittlung mit nachprüfbaren Quellenangaben (Liegenschaftszinssatz, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Gesamt- und Restnutzungsdauer, Marktanpassungsfaktoren)
  • Darstellung der tatsächlichen Miet- oder Pachtverhältnisse mit Begründung ggf. davon abweichender Wertansätze
  • nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z. B. müssen Baumängel und Bauschäden konkret benannt und ihr Umfang im Einzelnen dargestellt werden, wobei zu beachten ist, dass u. U. nicht die vollen Kosten zum Ansatz kommen dürfen)
  • ausführliche Beschreibung und nachvollziehbare Bewertung von weiteren wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (z. B. Rechte und Belastungen) mit entsprechenden Nachweisen
  • Beachtung der Modellkonformität (insbesondere im Sachwertverfahren)
  • Doppelberücksichtigungsverbot von wertrelevanten Umständen
  • Abweichungen vom Bodenrichtwert sind nachvollziehbar darzustellen und schlüssig zu begründen
  • Begründung der Nichtberücksichtigung wertbestimmender Merkmale und der Zugrundelegung eines vom tatsächlichen Zustand abweichenden Grundstückszustandes

Plausibilität

Die eingereichten Verkehrswertgutachten werden von den Bausachverständigen der Finanzverwaltung auf ihre Schlüssigkeit und Eignung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geprüft. Entscheidendes Kriterium ist dabei stets die lückenlose Nachvollziehbarkeit der erstellten Verkehrswertgutachten.

Die Normalherstellungskosten 2010

Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)

Das Tabellenwerk der NHK 2010 weist für insgesamt 22 Gebäudearten mit verschiedenen Untergruppen Normalherstellungskosten (Kostenkennwerte) nach dem Preisstand 2010 (einschließlich Mehrwertsteuer) aus und unterscheidet nach

  • dem Dachausbau (bei Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäusern)
  • dem Gebäudestandard
  • nach der Anzahl der Wohneinheiten bei Mehrfamilienhäusern

Bei Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäusern wird zudem differenziert nach

  • Gebäuden mit ausgebautem und nicht ausgebautem Dachgeschoss
  • Gebäuden mit Flachdach oder flach geneigtem Dach
  • Gebäudestandards

 

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Die Kostenkennwerte von Mehrfamilienhäusern werden nach der Anzahl der Wohneinheiten angegeben (früher: nach Geschossen). Auf Korrekturfaktoren für abweichende Wohnflächen und Grundrisse (Ein- bis Dreispänner) wird verzichtet.

Dagegen werden mit der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie Korrekturfaktoren für die Berücksichtigung

  • der Nutzbarkeit des Dachgeschosses bei Gebäudearten mit nicht ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach oder flach geneigtem Dach
  • eines fehlenden Drempels bei Gebäudearten mit ausgebautem Dachgeschoss und
  • eines ausgebauten Spitzbodens mit Gebäudearten mit ausgebautem Dachgeschoss

vorgegeben. Die so modifizierten Kostenkennwerte sind auf die Bruttogrundfläche (BGF) des gesamten Gebäudes anzuwenden, so dass sich z. B. die Besonderheiten des Dachgeschosses auf die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes auswirken.

Die in den NHK 2010 angegebenen Normalherstellungskosten enthalten bereits die Baunebenkosten in der jeweils angegebenen Höhe. Zudem unterscheiden die NHK 2010 nicht mehr nach verschiedenen Baualtersklassen (Gebäudebaujahrsklassen).

Lexikon der Immobilienbewertung

Lexikon der Immobilienbewertung

Abdichtungen

In der DIN 18195 sind die Anforderungen an Bauwerksabdichtungen zum Schutz gegen Feuchtigkeit und Wasser geregelt. Abdichtungen sollen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in Bauwerkskörper verhindern. Unterschieden werden vertikale und horizontale Abdichtungen. Vertikale Abdichtungen beziehen sich auf Maßnahmen an den Außenwänden. Horizontale Abdichtungen erfolgen durch Horizontalsperren oberhalb der Bodenplatten.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Erklärung, dass Räumlichkeiten baulich von fremden Wohnräumen getrennt sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang ins Freie oder in ein Treppenhaus besitzen.

Abgehängte Decke

Decke eines Raumes, die in einem Abstand unterhalb der eigentlichen konstruktiven Decke angebracht ist. Der Zwischenraum zwischen der konstruktiven und der abgehängten Decke kann zur Unterbringung von Haustechnik (z. B. Leitungen) genutzt werden.

Abrissverfügung

Wurde ein Haus oder der Anbau von einem Haus unrechtmäßig, also ohne eine Baugenehmigung vorlag, gebaut, kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde eine Abrissverfügung erlassen.

Abstandsfläche

Unter Abstandsfläche sind Freiflächen vor den Außenwänden von Gebäuden und Gebäudeteilen zu verstehen, um gesetzlich vorgeschriebene Abstände zu den Nachbargrenzen einzuhalten. Sie dienen Brandschutz, Beleuchtung mit Tageslicht, Lüftung, Schutz vor unzumutbarer Lärmbelästigung, nachbarlichem Intimfrieden.

Abzinsung

Eine Rechenoperation aus der Finanzmathematik, bei der der Wert einer zukünftigen Zahlung für einen Zeitpunkt, der vor dem der Zahlung liegt, berechnet wird. Häufig, aber nicht notwendigerweise, wird mittels Diskontierung der gegenwärtige Wert (Barwert) einer zukünftigen Zahlung ermittelt.

Alleineigentum / Sondereigentum

Unter Abstandsfläche sind Freiflächen vor den Außenwänden von Gebäuden und Gebäudeteilen zu verstehen, um gesetzlich vorgeschriebene Abstände zu den Nachbargrenzen einzuhalten. Sie dienen Brandschutz, Beleuchtung mit Tageslicht, Lüftung, Schutz vor unzumutbarer Lärmbelästigung, nachbarlichem Intimfrieden.

Allgemeines Wohngebiet

Dient dem Wohnen, aber nicht ausschließlich. Zur Regelbebauung gehören neben Wohngebäuden auch kleine Läden und Handwerksbetriebe, Kneipen und Gaststätten (vgl. § 4 BauNVO).

Alterswertminderung

Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise als gleichmäßige lineare Wertminderung auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gesamtgebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt.

Altlast

Bezeichnet einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers aufweist, wodurch die durch Rechtsnormen geschützte Mindestqualität nicht mehr gegeben ist.

Altlastenkataster

Das Altlastenkataster ist ein Register, das Altlasten und altlastenverdächtige Flächen erfasst. In der Regel werden Lage, Größe, Zustand der Standorte, Art, Menge und Beschaffenheit der Abfälle, die Art des früheren Betriebs, frühere, bestehende und geplante Nutzungen der Altlasten, Personen, die früher oder heute Eigentümer oder Besitzer waren vermerkt.

Anfangswert

Bodenwert, der sich in einem Sanierungsgebiet für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.

Anschlussfugen

Entstehen, wenn zwei unterschiedliche Bauteile aufeinander treffen und der gebildete Spalt geschlossen werden soll. Die bekanntesten Anschlussfugen findet man im Sanitärbereich (z. B. zwischen Wand und Duschwanne).

Arbeitsfugen

Sind arbeitsbedingte Trennflächen zwischen Bauwerken oder Bauteilen. Sie entstehen beispielsweise im Betonbau beim Betonieren in mehreren, zeitlich aufeinander folgenden Abschnitten.

Asbest

Bei Asbest handelt es sich um eine nicht brennbare, faserige und silikatische Mineralfaser. Sie wurde früher im Bauwesen aufgrund ihrer Eigenschaften sehr häufig eingesetzt. Bevorzugte Einsatzgebiete war dabei die Herstellung von Isolierungen, Dämmungen Pappen, Zementplatten oder Eternitplatten. Asbest ist krebserregend.

Arrondierungsfläche

Eine Arrondierungsfläche ist eine ein Gesamtanwesen schließende oder abschließende Fläche. Die Gesamtliegenschaft ist arrondiert, wenn eine geschlossene Einheit aller Flächen vorhanden ist. Dieser Begriff spielt meist in der Landwirtschaft eine entscheidende Rolle, da Landwirte bestrebt sind, eine möglichst zusammenhängend bewirtschaftbare Betriebsfläche zu erhalten. Eine arrondierte Hofstelle ist letztlich auch mehr wert, als ein Betrieb, der über viele Splitterflächen verfügt.

Art der baulichen Nutzung

Durch die Festsetzung eines Baugebietes im Bebauungsplan werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO). Im unbeplanten Innenbereich ergibt sich die zulässige Art der baulichen Nutzung aus der Eigenart der näheren Umgebung. Die Baunutzungsverordnung kennt 4 unterschiedliche Bauflächen, die sich wiederum in 11 unterschiedliche Baugebiete aufgliedern. Die Bauflächen werden in § 1, die Baugebiete in den §§ 2-11 beschrieben.

Aufteilungsplan

Wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hier werden zeichnerisch Lage und Größe der einzelnen Positionen Sondereigentum festgelegt (Gewerbe-, Wohn- und Kellerräume sowie beispielsweise Garagen).

Aufzinsung

Bei ihr wird der Wert den eine Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt hat ermittelt.

Ausgleichsflächen

Ein nicht vermeidbarer Eingriff, wie er durch die Ausweisung von Baugebieten im Rahmen der Bauleitplanung, durch den Straßen- oder Leitungsbau oder durch viele sonstige Vorhaben entsteht, macht einen Ausgleich erforderlich. Dementsprechend müssen auf anderen Flächen landschaftspflegerische und der Natur dienliche Maßnahmen durchgeführt werden, um die ökologische Qualität dieser Flächen deutlich zu steigern. Die somit ökologisch höherwertigen Flächen sollen die Eingriffe in Natur und Landschaft “ausgleichen” und sind dauerhaft zu sichern und zu erhalten. Beispiele sind Streuobstwiesen oder Fischtreppen.

Außenanlagen (§ 21 ImmoWertV)

Sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen. Dazu gehören Einfriedungen, befestigte Flächen, Ver- und Entsorgungsanlagen (zwischen Haus und Grundstücksgrenze) und nicht bauliche Anlagen (z.B.: Gartenanlagen, Gartenteich).

Außenbereich

Der Teil eines Gemeindegebietes, der weder innerhalb bebauter Ortsteile liegt noch im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, wird nach dem Baugesetz als Außenbereich bezeichnet. Allerdings können auch unbebaute Bereiche innerhalb bebauter Gebiete zum Außenbereich zählen, sofern diese den Bebauungszusammenhang unterbrechen.

Barwert

Der Barwert ist der Wert, den zukünftige Zahlungen in der Gegenwart besitzen. Er wird durch Abzinsung der zukünftigen Zahlungen und anschließendes Summieren ermittelt.

Bauabnahme

Zu unterscheiden sind die behördliche (Bauaufsichtsamt) und die private (durch Bauherr) Abnahme von Bauleistungen. Dabei soll festgestellt werden, ob alle vertraglichen Leistungen vollständig, mangelfrei und in Übereinstimmung mit der Leistungsbeschreibung erbracht worden sind. Wichtige Folge sind (soweit nichts anderes im Protokoll aufgenommen wird), dass sich nach Bauabnahme ein Anspruch auf Gewährleistung auf Schadensersatz reduziert, vereinbarte Vertragsstrafen erlöschen, die Schlusszahlung fällig wird, sich die Beweislastverteilung umkehrt und die Gefahr für den zufälligen Untergang des Bauwerks vom Unternehmer auf den Bauherrn übergeht.

Bauantrag

Ein Bauantrag ist zu stellen, wenn man an seinem Haus mehr oder weniger umfangreiche Veränderungen vornehmen möchte, die die Statik des Hauses betreffen könnten. Mit dem Bauantrag holt der Bauherr eine Baugenehmigung für sein Bauvorhaben ein.

Baubeschreibung

Es werden unter anderem die am Bau verwendeten Materialien, Bauweise und die Ausstattung beschrieben.

Bauen im Bestand

Bezeichnet Baumaßnahmen aller Art an bestehenden Gebäuden. Es kann sich um eine energetische Sanierung, um eine Umnutzung, um An- und Ausbau, um Modernisierung oder auch um Revitalisierungsmaßnahmen handeln. Auch die Substanz erhaltende Baumaßnahmen an Baudenkmälern sind unter den Oberbegriff des Bauens im Bestand einzuordnen. Ein besonderer Akzent des Bauens im Bestand ist die geforderte Nachhaltigkeit und die damit verbundene Werthaltigkeit.

Bauerwartungsland

Zum einen Land, dessen Bebaubarkeit in Zukunft mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, zum Beispiel wegen der Nähe einer Stadt oder Gemeinde oder weil in der Nähe bereits erschlossene Gebiete liegen (subjektives Bauerwartungsland), zum anderen Land von dessen Bebaubarkeit in naher Zukunft auszugehen ist, da es im gemeindlichen Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt wurde (objektives Bauerwartungsland).

Baufenster

Ein im Bebauungsplan festgelegter, Teil auf einem Grundstück. Das Bauwerk muss sich innerhalb dieses Baufensters befinden. Die Begrenzung des Baufensters kann mittels Baugrenze oder Baulinie definiert werden.

Bauflächen

Bauflächen werden im Flächennutzungsplan nach der vorgesehenen allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt. Unterschieden wird dabei zwischen Wohnbauflächen (W), gemischten Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Auf der Grundlage dieser Darstellungen werden in den Bebauungsplänen die verschiedenen Baugebiete festgesetzt. Aus Wohnbauflächen können Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und besondere Wohngebiete entwickelt werden. Die Darstellung gemischter Bauflächen ist Grundlage entweder für Dorfgebiete, für Mischgebiete oder Kerngebiete. Aus gewerblichen Bauflächen können Gewerbegebiete und Industriegebiete entwickelt werden. Bei den Sonderbauflächen gibt es Abzweigungen in Richtung Sondergebiete, die der Erholung dienen und die besonders wichtigen sonstigen Sondergebiete (Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren, für Messen und Ausstellungen, für Hochschulen, Kliniken, Hafenanlagen usw.) Die Charakterisierung der Baugebiete erfolgt in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Baugebiet

Die Baunutzungsverordnung unterscheidet nach der Art der baulich zulässigen Nutzung elf Gebiete (Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete u. a.)

Baugenehmigung

Bevor mit einem Bau begonnen werden kann, muss das jeweilige Vorhaben genehmigt beziehungsweise genehmigungsfähig sein. Die Baugenehmigung wird von der Kreisverwaltungs- oder Baurechtsbehörde erteilt. Eine Baugenehmigung muss erteilt werden, wenn einem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Baugrenzen

Eine Baugrenze begrenzt auf einem Bebauungsplan zeichnerisch die zu bebauende Fläche.

Baugrunduntersuchung

Bei der Baugrunduntersuchung wird die Beschaffenheit des Bodens geprüft. Die Tragfähigkeit des Bodens wird in aller Regel anhand von geologischen Karten und durch Probebohrungen festgestellt. Erst nach Abschluss der Baugrunduntersuchung kann das Fundament sachgerecht erstellt werden. Grundwasserstände ergeben sich aus hydrographischen Karten.

Bauland

Räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, für den die nach dem Baurecht für eine Bebauung erforderlichen rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Baulast

Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die den Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis bei den Bauämtern geführt, sie werden nicht im Grundbuch verzeichnet. Eine Baulast kann wieder gelöscht werden. Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.

Baulastenverzeichnis

Register, in dem von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde die Baulasten eingetragen werden. Die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen.

Bauleitplanung

Planungsinstrument zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung einer Gemeinde. Sie wird zweistufig vollzogen. Zunächst wird in der vorbereitenden Bauleitplanung ein Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt (§§ 5-7 BauGB). In der verbindlichen Bauleitplanung werden sodann Bebauungspläne für räumliche Teilbereiche des Gemeindegebiets aufgestellt (§§ 8-10 BauGB).

Bauliche Anlagen

Mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.

Baulinie

Ist eine Baulinie im Bebauungsplan festgesetzt, muss entlang dieser Linie gebaut werden.

Baumängel

Mit Baumängeln werden Fehler bezeichnet, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften – z.B. durch ungünstige Ausführung oder Planung.

Baunebenkosten

Zu den anteiligen Herstellungskosten gehören auch die anteiligen Baunebenkosten (BNK), welche als ”Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung” definiert sind.

Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Bauordnungsrecht

Teilbereich des öffentlichen Baurechts und wird von den Bundesländern insbesondere in den Landesbauordnungen geregelt. Es befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an die Bauvorhaben und regelt in erster Linie die Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Zusätzlich werden die formellen Anforderungen geregelt wie z. B. der Ablauf des Genehmigungsverfahrens.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht soll die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit festlegen. Zielsetzung ist die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung; zentrales Element hierfür ist die Bauleitplanung. Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Es regelt im allgemeinen Städtebaurecht umfassend die gemeindlichen Kompetenzen und Aufgaben im Zusammenhang mit der Bauleitplanung, die Instrumente zu deren Sicherung, die Rechtsgrundlagen der baulichen Nutzung des Bodens, die Bodenordnung und Erschließung sowie die Enteignung. Gegenstand des Besonderen Städtebaurechts sind Vorschriften über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Vorschriften zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt, über die Erhaltungssatzung und städtebaulichen Gebote und die im Zusammenhang mit solchen Maßnahmen erforderliche soziale Abfederung (Sozialplan) und die notwendige Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen im Zuge solcher Maßnahmen.

Baupreisindex

Zeigt die Entwicklung der Baupreise mit Bezug auf ein Basisjahr. Er wird vierteljährlich vom Statistischen Bundesamt nach Erhebungen in der Bauwirtschaft seitens der Landesämter veröffentlicht und gibt die langfristige Entwicklung der Preise für bestimmte Bauleistungen wieder.

Baureifes Land

Fläche, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

Bauschäden

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.

Baustoffklasse

Baustoffe und Bauteile werden in Baustoffklassen eingeteilt. Diese geben Auskunft darüber, wie leicht entzündlich der jeweilige Baustoff ist. Die Baustoffklasse muss auf dem Etikett des Baustoffs angegeben sein. Von der Kennzeichnungspflicht ausgenommen sind Baustoffe, deren Brandverhalten allgemein bekannt ist, z. B. Lehm, Kies, Sand, Zement. Diese Materialien sind in DIN 4102 Teil 4 aufgeführt. Die Einteilung in Baustoffklassen findet sich in der DIN 4102 Teil 1. Dort werden die Baustoffe zunächst grob in nicht brennbare (Baustoffklasse A) und brennbare (Baustoffklasse B) eingeteilt.

Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage ist auf die Erteilung eines Bauvorbescheides gerichtet. Will der Bauherr sicher gehen, dass seine Pläne über das Bauvorhaben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu muss er eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid von der Baubehörde entschiedenen Punkte für den Zeitraum von 3 Jahren verbindlich.

Bauvorbescheid

Eine vorgezogene verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über Teilfragen der Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem öffentlichen Baurecht.

Bauvorhaben

Ist das Vorhaben, eine bauliche Anlage (Bauwerk) zu errichten oder zu ändern. Bauvorhaben sind im Regelfall genehmigungs- oder zumindest anzeigepflichtig.

Bauweise

Stellung der Gebäude in Bezug zu den seitlichen Grundstücksgrenzen.

Bebauungsplan

Es handelt es sich im Gegensatz zum Flächennutzungsplan um einen rechtsverbindlichen Bauleitplan. Er dient der städtebaulichen Entwicklung, und muss sich nach den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung richten (Wohnbedürfnisse, Eigentumsbildung, Belange der Wirtschaft etc.). Planungsträger sind die Städte und Gemeinden. Unterschieden wird nach qualifizierten Plänen (das heißt, im Plan müssen nach § 30 Baugesetzbuch mindestens enthalten sein und nicht qualifizierten Plänen, also solchen, die vorstehenden Anforderungen nicht genügen. Bei letzterem sind die Festsetzungen des Planes gleichwohl maßgeblich, jedoch richten sich nicht näher bestimmte Details nach § 34 BauGB.

Bebauungszusammenhang

Erfordert eine tatsächlich aufeinander folgende, d. h. zusammenhängende Bebauung.

Begünstigtes Agrarland

Das ist eine Fläche, die land- und forstwirtschaftlich genutzt wird, sich aber wegen ihrer Lage oder ihrer Nähe zu Siedlungsgebieten für eine andere Nutzung eignet. Dafür ist notwendig, dass eine entsprechende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit die Entwicklung zu einem Bauerwartungsland ausgeschlossen ist. Es handelt damit nicht um eine Vorstufe von Bauerwartungsland.

Beleihungsgrenze

Wert, bis zu dem das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden darf.

Beleihungswert

Beleihungswert ist der Wert, der dem Grundstück unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände von der Bank beigemessen wird. Gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 4 Kreditwesengesetz i. V. m. §11 Abs. 2 und 12 Hypothekenbankgesetz darf der Beleihungswert in keinem Fall den durch sorgfältige Ermittlung festgesetzten Verkehrswert übersteigen.

Beleihungswertverordnung

Die Beleihungswertermittlungsverordnung legt für alle Kreditinstitute, die Pfandbriefe ausgeben vereinheitlichte Anforderungen für die Ermittlung des Beleihungswertes fest. Gegenstand der Beleihungswertermittlung sind das Grundstück, grundstücksgleiche Rechte oder vergleichbare Rechte einer ausländischen Rechtsordnung, die mit einem Grundpfandrecht belastet sind oder belastet werden sollen. Wertermittlungsmethoden sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sind bestimmte Regeln einzuhalten. Der Beleihungswert muss über ein Gutachten ermittelt werden. Der hierfür beauftragte Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dies wird unterstellt, wenn er von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden ist.

Besondere Einrichtungen

Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Wert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten (anteiligen) Herstellungswert (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Zustandsmerkmale eines Bewertungsobjektes wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren erheblich abweichende Erträge. Sie können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden.

Bestandsschutz

Bestandsschutz im Baurecht bezeichnet den rechtlichen Schutz für bauliche Anlagen gegenüber nachträglichen staatlichen Anforderungen. Eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage bleibt somit auch dann baurechtmäßig, wenn sich die gesetzlichen Vorschriften nachträglich ändern.

 

Photovoltaikanlagen in der Grundstücksbewertung

Photovoltaikanlagen in der Grundstücksbewertung – Fallbeispiel

Solaranlagen werden unterschieden nach der Energieumwandlungsform und zwar, ob aus der Sonneneinstrahlung Wärmeenergie oder elektrische Energie (Strom) erzeugt werden soll.

Solarthermieanlagen wandeln Sonnenenergie in Wassererwärmung für den Haushalt um. Sie werden in der Regel auf Dachflächen von Häusern errichtet.

Photovoltaikanlagen (PVA) wandeln Sonnenenergie in Solarstrom um zur Einspeisung in das öffentliche Netz (netzgekoppelte PVA) oder in Akkumulatoren (netzunabhängige PVA). PVA’s werden entweder auf Dächern von Wohnhäusern, Fabrikhallen oder landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden oder auch als großflächige Freiflächenanlagen errichtet.

Als Betriebsdauer geben die Hersteller Leistungsgarantien für Solarmodule für 20 bis 25 Jahre. Ertragskalkulatorisch sollte man nur die nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) gesicherten Förderungszeiträume von 20 Jahren plus die Monate im Errichtungsjahr berücksichtigen.

Bei der Berücksichtigung von Photovoltaikanlagen in der Grundstücksbewertung ist zu Beginn der Wertermittlung zunächst die Frage zu klären, ob es sich um eine PVA als Aufdachanlage oder um eine Freiflächenanlage handelt und wie die Besitz- und Eigentumsverhältnisse sind. Daran anschließend ist zu klären, ob für die PVA ein eigenständiger Wert gegeben ist (weil sie selbständig marktfähig ist) oder – weil z. B. Eigentümeridentität (bei Grundstück und Anlage) besteht – ein Zerlegen in verschiedene Wertanteile zwar rechnerisch möglich aber nicht marktüblich ist. Die ist bei einem Einfamilienhaus mit PVA der Fall.

Bei größeren PVA im Eigentum eines Dritten auf gepachteten Dach- oder Freiflächen handelt es sich um eigenständige Renditeobjekte und es muss eine selbständige Wertermittlung durchgeführt werden.

Fallbeispiel: Einfamilienhaus mit PV-Aufdachanlage

Die PVA wird als „besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ im Anschluss an die Marktanpassung berücksichtigt.

Folgende Parameter liegen der Wertermittlung zugrunde:

  • Anschluss der PVA: 04.2010
  • Wertermittlungsstichtag: 06.2014
  • Gesamtnutzungsdauer der PVA: 20 Jahre
  • Nennleistung der PVA: 10 kWp
  • EEG-Solarstromeinspeisevergütung: 19,50 Cent/ kWh (netto) bis Ende 2030
  • Restlaufzeit nach EEG-Vergütung: 16 Jahre

Stromertrag der letzten Jahre:

2010: 6.700 kWh

2011: 6.800 kWh

2012: 6.650 kWh

2013: 6.720 kWh

2014: 6.900 kWh (hochgerechnet aus den Monaten Januar bis Mai)

Mittel: 6.754 kWh

Barwertermittlung des Solarertrags

Rohertrag: 6.754 kWh x 0,195 €/ kWh:                                     1.317,03 €

–          Bewirtschaftungskosten 17 %:                                             223,90 €

=         Reinertrag:                                                                            1.093,13 €

x          Barwertfaktor (bei Restlaufzeit von 16 Jahren                     10,11

und einem Liegenschaftszinssatz von 6 %)

=         Barwert der PVA:                                                               11.051,54 €

Als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal wird die PVA mit einem Zuschlag von 11.051,54 € zum marktangepassten Sachwert angesetzt.